Toimintopainikkeet

Maankäyttö- ja rakennuslain lupajärjestelmät

Rakennuslupa

Maankäyttö- ja rakennuslain (MRL) 125 §:n mukaan rakennuslupa tarvitaan:

- rakennuksen rakentamiseen
- rakentamiseen verrattavaan korjaus- ja muutostyöhön
- rakennuksen laajentamiseen
- kerrosalaan laskettavan tilan lisäämiseen
- rakennuksen käyttötarkoituksen olennaiseen muuttamiseen

Myös muu rakennuksen korjaus- ja muutostyö tarvitsee rakennusluvan, jos työllä ilmeisesti voi olla vaikutusta rakennuksen käyttäjien turvallisuuteen tai terveydellisiin oloihin.

Rakennus

(MRL 113 §) on asumiseen, työntekoon, varastointiin tai muuhun käyttöön tarkoitettu kiinteä tai paikallaan pidettäväksi tarkoitettu rakennelma, rakenne tai laitos, joka ominaisuuksiensa vuoksi edellyttää viranomaisvalvontaa turvallisuuteen, terveellisyyteen, maisemaan, viihtyisyyteen, ympäristönäkökohtiin tai muihin MRL:n tavoitteisiin liittyvistä syistä.

Rakennuspaikkaa koskevat vaatimukset (116 §)

Asemakaava-alueella rakennuspaikan sopivuus on ratkaistu kaavassa.

Asemakaava-alueen ulkopuolella rakennuspaikan tulee olla

- tarkoitukseen sovelias
- rakentamiseen kelvollinen
- riittävän suuri, kuitenkin vähintään 2 000 neliömetriä
- rakennuspaikalla ei saa olla tulvan, sortuman tai vyörymän vaaraa
- rakennukset on voitava sijoittaa riittävälle etäisyydelle kiinteistön rajoista, yleisistä teistä ja naapu-rin maasta (maankäyttö- ja rakennusasetus (MRA) 57 §: 5/10 metriä).

Rakentamiselle asetettavat vaatimukset (117 §)

Rakennuksen ulkoasua koskevat vaatimukset:

-Rakennuksen tulee soveltua rakennettuun ympäristöön ja maisemaan sekä täyttää kauneuden ja sopusuhtaisuuden vaatimukset.
--Rakennuksen soveltuvuus maisemaan edellyttää maastomuotojen, puuston, maiseman avonaisuuden ja sen muiden ominai-suuksien arvioimista.

Olennaiset tekniset vaatimukset:

-Rakennuksen tulee sen käyttötarkoituksen edellyttämällä tavalla täyttää rakenteiden lujuuden ja vakauden, paloturvallisuuden, hygienian, terveyden ja ympäristön, käyt-töturvallisuuden, meluntorjunnan sekä energiatalouden ja lämmöneristyksen perus-vaatimukset.

-Rakennuksen tulee sen käyttötarkoituksen edellyttämällä tavalla täyttää rakenteiden lujuuden ja vakauden, paloturvallisuuden, hygienian, terveyden ja ympäristön, käyt-töturvallisuuden, meluntorjunnan sekä energiatalouden ja lämmöneristyksen perus-vaatimukset.

Rakennuksen käyttökelpoisuus:

-Rakennuksen tulee olla tarkoitustaan vastaava, korjattavissa, huollettavissa ja muunneltavissa sekä, sen mukaan kuin rakennuksen käyttö edellyttää, soveltua myös sellaisten henkilöiden käyttöön, joiden kyky liikkua tai toimia on rajoittunut.

Korjaus- ja muutostyöt:

-Eräänlaisena alarajana säädetään, että muutoksen johdosta rakennuksen käyttäjien turvallisuus ei saa vaarantua eivätkä heidän terveydelliset olonsa heikentyä.

Rakentamisessa tulee noudattaa hyvää rakennustapaa

Aloituskokous (121 §)

Ennen rakennustyön aloittamista järjestetään aloituskokous, jossa täsmennetään mitä rakennushankkeeseen ryhtyvältä edellytetään huolehtimisvelvollisuutensa (119 §) täyttämiseksi.

Kuulemiset ja  lausunnot

Rakennuslupahakemuksen vireille tulosta on ilmoitettava naapurille jollei ilmoittaminen hankkeen vähäisyys tai sijainti taikka kaavan sisältö huomioon ottaen ole naapurin edun kannalta ilmeisen tarpeetonta.

Naapurilla tarkoitetaan viereisen tai vastapäätä olevan kiinteistön tai muun alueen omistajaa ja haltijaa.

Hankeen vireillä olosta on tiedotettava myös rakennuspaikalla. Tiedottamisella pyritään informoimaan tulevasta ympäristön muutoksesta.

Katselmus on toimitettava tarvittaessa. Katselmusta voidaan tarvita rakennuksen ympäristöön soveltuvuuden selvittämiseksi, rakentamisen vaikutusten arvioimiseksi ja naapurien kuulemiseksi.

Alueellisen ympäristökeskuksen lausunto on tarpeen, jos rakennuslupaa haetaan luonnonsuojelun kannalta merkittävälle alueelle tai jos alue on maakuntakaavassa varattu virkistys- tai suojelualueeksi.

Rakennusluvan edellytykset asemakaava-alueella (135 §)

  1. rakennushanke on asemakaavan mukainen
  2. rakentaminen täyttää sille 117 §:ssä säädetyt yleiset vaatimukset
  3. rakennus soveltuu paikalle
  4. rakennuspaikalle on käyttökelpoinen pääsytie tai mahdollisuus sellaisen järjestämiseen
  5. vedensaanti ja jätevedet voidaan hoitaa tyydyttävästi ja ilman haittaa ympäristölle
  6. rakennusta ei sijoiteta tai rakenneta niin, että se tarpeettomasti haittaa naapuria tai vaikeuttaa naapurikiinteistön sopivaa rakentamista

Rakennusluvan edellytykset asemakaava-alueen ulkopuolella (136 §)

  1. rakennuspaikan tulee täyttää 116 §:n vaatimukset
  2. rakentaminen täyttää sille 117 §:ssä säädetyt yleiset vaatimukset sekä muut MRL:n mukaisesti tai sen nojalla asetetut vaatimukset
  3. rakentaminen täyttää 135 §:n kohdissa 3-6 asetetut vaatimukset (soveltuu paikalle, tieyhteys, vedensaanti ja viemäröinti)
  4. teiden rakentamisesta, vedensaannin taikka viemäröinnin järjestämisestä ei aiheudu kunnalle erityisiä kustannuksia
  5. maakuntakaavasta tai yleiskaavasta johtuvat mahdolliset rajoitukset otetaan huomioon

Ratkaistaessa korjaus- tai muutostöitä koskevaa lupaa, noudatetaan soveltuvin osin, mitä rakennus-luvan edellytyksistä säädetään.

Suunnittelutarve

Suunittelutarvealueella (MRL 16 §) tarkoitetaan sellaista aluetta, jolla jo tapahtuneen rakentamisen tai alueen muiden olosuhteiden vuoksi on tarpeen ryhtyä erityisiin toimenpiteisiin, kuten teiden, vesijohtojen tai viemäröinnin rakentamiseen taikka vapaa-alueiden järjestämiseen. Suunnittelutarve on olemassa myös sellaisen rakentamisen osalta, joka ympäristövaikutusten merkittävyyden vuoksi edellyttää tavanomaista lupamenettelyä laajempaa harkintaa.

Lisäksi kunta voi yleiskaavassa tai rakennusjärjestyksessä osoittaa suunnittelutarvealueeksi myös sellaisen alueen, jossa alueen sijainnin vuoksi on odotettavissa suunnittelua edellyttävää yhdyskuntakehitystä tai jolla erityisten ympäristöarvojen tai ympäristöhaittojen vuoksi on tarpeen suunnitella maankäyttöä.

Suunnittelutarvealue osoittaa sen kynnyksen, jonka saavuttamisen jälkeen enempi rakentaminen edellyttäisi suunnittelua kaavoituksella, lähinnä jo asemakaavatasolla. Tämän vuoksi rakennusluvan myöntäminen tälle alueelle edellyttää tavanomaista rakennuslupaharkintaa laajempaa harkintaa, josta on säädetty 137 §:ssä.

Suunnittelutarveharkinta voidaan tehdä joko rakennusluvan yhteydessä tai erillisenä ratkaisuna. Kunta voi määritellä, mikä viranomainen tekee erillisen suunnittelutarveratkaisun niin, että se voi olla muukin kuin rakennuslupaviranomainen. 

Edellytyksenä myönteiselle suunnittelutarveratkaisulle on, että rakentaminen:

  • ei aiheuta haittaa kaavoitukselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle
  • ei aiheuta haitallista yhdyskuntakehitystä ja
  • on sopivaa maisemalliselta kannalta eikä vaikeuta erityisten luonnon- tai kulttuuriympäristön arvojen säilyttämistä eikä virkistystarpeiden turvaamista

Laajennetun harkinnan piirissä ei ole talousrakennuksen rakentaminen olemassa olevaan asuntoon tai maatilaan.

Kyläalueella tai muulla maaseutualueella, jolla rakentamispaine on vähäistä ja jolla on oikeusvaikutteinen yleiskaava, rakennusluvan erityiset edellytykset katsotaan selvitetyn yleiskaavassa. Tällöin pitää kuitenkin olla kysymys olemassa olevaa asutusta täydentävän, enintään kaksiasuntoisen asuinrakennuksen tai maatalouden harjoittamisen kannalta tarpeellisen rakennuksen rakentamisesta.

Menettely suunnittelutarveratkaisun yhteydessä (kuten kuuleminen ja lausunnot) seuraa poikkeamismenettelyä.

Rakentaminen suunnittelutarvealueella ei saa johtaa vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai aiheuttaa merkittävä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.

Poikkeaminen

Jos rakentamisessa on tarkoitus poiketa kaavasta tai muista rakentamista koskevista määräyksistä, kielloista tai rajoituksista, tarvitaan ennen rakennuslupaa poikkeamispäätös.

Pääsääntöisesti poikkeamista koskevat ratkaisut tehdään kunnassa. Vain laissa erikseen luetellut tapaukset kuuluvat alueellisen ympäristökeskuksen käsiteltäviksi. Nämä alueellisen ympäristökeskuksen toimivaltaan kuuluvat tapaukset ovat:

  1. ranta-alueet, joilla ei ole voimassa yleiskaavaa (+ erityinen määräys), asemakaavaa tai ranta-asemakaavaa
  2. vähäistä suurempi poikkeaminen asemakaavassa osoitetusta rakennusoikeudesta
  3. poikkeaminen rakennuksen suojelua koskevasta kaavamääräyksestä
  4. poikkeaminen 53 §:n 3 momentissa tarkoitetusta rakennuskiellosta (kaavan hyväksymisen jälkeinen rakennuskielto ennen kuin kaava on lainvoimainen).

Poikkeamisen edellytyksenä on, että poikkeamiseen on erityinen syy (171 §).

Lisäksi  poikkeaminen ei saa (172 §):

  • aiheuttaa haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueidenkäytön muulle järjestämiselle
  • vaikeuttaa luonnonsuojelun tavoitteiden saavuttamista
  • vaikeuttaa rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista.

Lisäksi laissa kielletään poikkeamisen myöntäminen, jos se johtaa vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuttaa merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia. Tällai-set hankkeet tulee aina hoitaa kaavoituksella.

Kuuleminen (173 §) on laajempaa kuin rakennusluvan yhteydessä. Naapureiden lisäksi on varattava tilaisuus myös muille, joiden asumiseen, työntekoon tai muihin oloihin hanke saattaa huomattavasti vaikuttaa, tulla kuulluksi. Kuulemisesta on säädetty tarkemmin asetuksen 86 §:ssä.

Ennen poikkeamishakemuksen ratkaisemista tarvittavista lausunnoista on säädetty 173 §:ssä. Alueellisen ympäristökeskuksen lausunto on kuitenkin aina hankittava, jos aluetta koskevat erityiset valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet, tai jos alue on luonnonsuojelun tai rakennussuojelun kannalta merkittävä tai jos alue on maakuntakaavassa varattu virkistys- tai suojelualueeksi.
Vastaavasti alueellinen ympäristökeskus kuulee aina kuntaa poikkeamisasiassa.

Poikkeusta ei voida myöntää maisematyölupaa koskevista säännöksistä eikä rakennusluvan erityisistä edellytyksistä suunnittelutarvealueella.

Vähäinen poikkeaminen (175 §)

Kunta voi rakennusluvan yhteydessä myöntää vähäisen poikkeamisen 171 ja 172 §:ssä säädetyin edellytyksin.

Toimenpidelupa

Rakentamiseen voidaan hakea rakennusluvan sijasta toimenpidelupaa (126 §):

  • rakennelmien ja laitosten pystyttämiseen
    -esimerkiksi masto, säiliö ja piippu
  • jos rakentaminen ei kaikilta osin edellytä rakentamisessa muutoin tarvittavaa ohjausta
    - luonnonoloihin, ympäröivän alueen maankäyttöön taikka kaupunki- tai maisemakuvaan vaikuttaviin rakennelmiin tai laitoksiin, joita ei pidetä rakennuksina
  • rakennuksen ulkoasua muuttaviin toimenpiteisiin
  • asuinrakennuksen huoneistojärjestelyihin

Edellä mainittujen toimenpiteiden luvanvaraisuudesta säädetään tarkemmin asetuksen 62 §:ssä, jos-sa on 11-kohtainen luettelo sellaisista rakennelmista ja laitoksista, joita ei ole pidettävä rakennuksina.

Rakennusjärjestyksessä voidaan määrätä 129 §:n mukaisen ilmoitusmenettelyn soveltamisesta asetuksen 62 §:ssä tarkoitettuihin toimenpiteisiin. Tämä koskee myös huoneistojärjestelyjä.

Rakennusjärjestyksessä on mahdollista määrätä myös, että asetuksen 62 §:n kohdissa 1-10 luetellut toimenpiteet vapautetaan lupavelvollisuudesta. Vapauttaa voidaan sellaiset toimenpiteet, joita on pidettävä vähäisinä.
Luvanvaraisuudesta vapauttaminen ei kuitenkaan koske kohdassa 11 mainittua huoneistojärjestelyä.

Ilmoituksen saatuaan rakennusvalvontaviranomainen voi edellyttää luvan hakemista, jos se on yleisen edun tai naapurien oikeusturvan kannalta tarpeen.
Rakentamiseen tai muuhun hankkeeseen voidaan ryhtyä, jollei rakennusvalvontaviranomainen ole 14 päivän kuluessa ilmoituksen vastaanottamisesta edellyttänyt luvan hakemista (129 §).

Jos muusta toimenpiteestä kuin huoneistojärjestelystä on määrätty oikeusvaikutteisessa kaavassa, toimenpidelupaa ei tarvita.

Toimenpidelupaa ratkaistaessa noudatetaan, mitä rakennusluvan edellytyksistä säädetään vain siltä osin kuin se on tarpeen toimenpiteen maankäytöllisten ja ympäristöllisten vaikutusten arvioimiseksi (138 §).

Tilapäinen rakennus

Tilapäisenä pidetään rakennusta, joka sen rakenne, arvo ja käyttötarkoitus huomioon ottaen on katsottava tarkoitetun pysytettäväksi paikallaan enintään viiden vuoden ajan (176 §).

Tilapäisen rakennuksen myöntämistä rajoittavat poikkeamista koskevat (172 §) säännökset. Tilapäisen rakennuksen lupaa ei saa myöntää, jos se johtaa vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuttaa merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.

Myös lupamenettelyssä noudatetaan mitä poikkeamismenettelystä on säädetty soveltuvin osin.

Määräaikainen rakennus

125 §:n 5 momentin mukaan määräajan paikallaan pysytettävää rakennusta varten voidaan rakennuslupaan asettaa määräaika.

Määräaikainen rakennus ei ole poikkeama (kuten tilapäinen rakennus on) vaan määräaikaiseen rakennuksen sovelletaan samoja säännöksiä ja määräyksiä kuin pysyväänkin rakennukseen.

Rakennuksen purkamislupa (127 §)

Lupa rakennuksen purkamiseen tarvitaan

  • asemakaava-alueella
  • alueella, jolla on voimassa 53 §:ssä tarkoitettu rakennuskielto asemakaavan laatimiseksi
  • yleiskaava-alueella, jos kaavassa on niin määrätty.

Talousrakennuksen kohdalla  on kuitenkin lievennys, jonka mukaan talousrakennuksen tai muun siihen verrattavan vähäisen rakennuksen purkamiseen ei tarvita lupaa, ellei rakennusta ole pidettävä historiallisesti merkittävänä tai rakennustaiteellisesti arvokkaana tai tällaisen kokonaisuuden osana.

Päällekkäisyyksien välttämiseksi lupaa ei myöskään tarvita, jos rakennuslupa, katusuunnitelma tai tiesuunnitelma edellyttävät purkamista.

Jos rakennuksen purkaminen ei edellytä lupaa, siitä on kuitenkin ilmoitettava rakennusvalvontaviranomaiselle vähintään 30 päivää ennen purkamistyöhön ryhtymistä. Rakennusvalvontaviranomainen voi tänä aikana perustellusta syystä vaatia luvan hakemista.

Rakennusvalvontaviranomaisen tulee tiedottaa purkamisaikomuksesta (tarvittaessa) kunnanhallitukselle ja alueelliselle ympäristökeskukselle.

Purkamisluvan edellytyksistä on säädetty 139 §:ssä. Luvan myöntämisen edellytyksenä on, ettei purkaminen merkitse rakennettuun ympäristöön sisältyvien perinne-, kauneus- tai muiden arvojen hävittämistä eikä haittaa kaavoituksen toteuttamista.

Maisematyölupa (128 §)

Maisematyölupaa edellyttäviä toimenpiteitä ovat maanrakennustyöt, puiden kaataminen tai muu näihin verrattava toimenpide. Maanrakennustyötä voi olla mm. kaivaminen, louhiminen ja tasoittaminen.

Maisematyölupaa tarvitaan alueella, jolla on toimenpiderajoitus. Toimenpiderajoitus on:

  • asemakaava-alueella
  • yleiskaava-alueella, jos yleiskaavassa niin määrätään
  • alueella, jolla on voimassa 53 §:ssä tarkoitettu rakennuskielto asemakaavan laatimiseksi tai jolle yleiskaavan laatimista tai muuttamista varten on määrätty toimenpiderajoitus.

Lupaa ei kuitenkaan  tarvita sellaisten toimenpiteiden suorittamiseen, jotka ovat tarpeellisia yleis- tai asemakaavan toteuttamiseksi eikä myönnetyn rakennus- tai toimenpideluvan mukaisten töiden suorittamiseen. Esimerkkinä tällaisista toimenpiteistä on esitetty kaavan mukaiset kunnallistekniset työt sekä rakennusluvan toteuttamiseksi tarpeellinen puiden kaataminen.
 
 Lupaa ei tarvita myöskään vaikutuksiltaan vähäisiin toimenpiteisiin. Myös tiesuunnitelmaan perustuvat toimenpiteet on rajattu maisematyöluvan ulkopuolelle.

Koska maa-ainesten ottamisesta säädetään maa-aineslaissa, ei maisematyölupaa tarvita myöskään sellaiseen maa-ainesten ottamiseen, johon tarvitaan maa-aineslupa. Maa-aineslain 1 §:n mukaan maa-aineslakia sovelletaan kiven, soran, hiekan, saven ja mullan ottamiseen pois kuljetettavaksi taikka paikalla varastoitavaksi tai jalostettavaksi.

Maisematyöluvan edellytyksistä on säädetty MRL:n 140 §:ssä.

  • asema- ja yleiskaava-alueet:
    -maisematyölupa on myönnettävä, jollei toimenpide vaikeuta alueen käyttämistä kaa-vassa varattuun tarkoitukseen taikka turmele kaupunki- tai maisemakuvaa
  • alueet, joille on määrätty rakennuskielto asemakaavan laatimista tai muuttamista varten tai toimenpiderajoitus yleiskaavan laatimista varten:
    -lupa voidaan myöntää, jollei toimenpide tuota huomattavaa haittaa kaavan laatimiselle taikka turmele kaupunki- tai maisemakuvaa.

Maisematyölupa voidaan siirtää myös kunnan määräämän muun viranomaisen kuin rakennusvalvontaviranomaisen ratkaistavaksi.

Lupajärjestelmä rannoilla

Rantojen käytössä korostetaan suunnitelmallisuutta ja rantayleiskaavojen laatimista. Yleiskaavoilla voidaan parhaiten sovittaa yhteen rantojen eri käyttötarpeet ja ottaa huomioon muun muassa luon-nonsuojelu, vesihuolto, virkistyskäyttö ja maanomistajien tasapuolinen kohtelu. Ranta-alueella maisemalliset tekijät tulee erityisesti ottaa huomioon. Riittävien rakentamattomien, yhtenäisten ranta-alueiden säilyminen on myös kaavoituksella turvattava.

Ranta-alueiden suunnittelussa on käytössä kaksi eri levyistä käsitettä (MRL 72 §):

  • rantavyöhyke, leveys noin 100 metriä
  • ranta-alue, leveys noin 200 – 300 metriä

Rantavyöhyke on rakentamaton tai lähes rakentamaton rannan osa kun taas ranta-alue on rakennettua aluetta.

Sekä ranta-alueelle että rantavyöhykkeelle rakentaminen edellyttää, että alueella on joko ranta-asemakaava tai
sellainen oikeusvaikutteinen yleiskaava, jossa on erityisesti määrätty yleiskaavan tai sen osan käyttämisestä rakennusluvan myöntämisen perusteena.

Suunnittelutilanne ei kuitenkaan koske (72.3 §):

  • maa- ja metsätalouden tai kalatalouden tarpeisiin rakentamista
  • maanpuolustuksen tai rajavalvonnan tarpeisiin rakentamista
  • merenkulun tarpeisiin rakentamista
  • olemassa olevan asuinrakennuksen kanssa samaan pihapiriin kuuluvan talousrakennuksen rakentamista
  • olemassa olevan asuinrakennuksen korjaamista tai vähäistä laajentamista

Kunta voi rakennusjärjestyksessä osoittaa sellaiset alueet rantavyöhykkeellä, joita suunnitteluvelvollisuus ei koske eli jos alueella ei ole:

  • sijainnin vuoksi odotettavissa suunnittelua edellyttävä rakentamista
  • erityisiä luonnon- tai maisema-arvoja
  • virkistyskäytön tarpeita

Määräys voi olla voimassa enintään kuusi vuotta kerrallaan.

Lisäksi 72 §:n 6 momenttiin sisältyy säännös poikkeamisen erityisistä, jonkin verran lievemmistä edellytyksistä silloin kun, kysymys on rantavyöhykkeelle rakentamisesta ja maanomistajasta, jolle alueen omistusoikeus on siirtynyt ennen 10 päivää toukokuuta 1996. Samassa lainkohdassa on toinenkin lievennys, joka koskee rantavyöhykkeellä ennen 1. päivää tammikuuta 1997 olemassa olevaan asuinrakennukseen tai maatilaan liittyvän saunan rakentamista.

Poikkeaminen

Ranta-alueen poikkeamispäätösten käsittely on sikäli poikkeuksellista, että ranta-alueet kuuluvat pääsääntöisesti valtion viranomaisen eli alueellisten ympäristökeskusten käsiteltäväksi.

Kunnan toimivaltaan kuuluvat kuitenkin ne ranta-alueet, joilla on

  • (ranta-)asemakaava
  • oikeusvaikutteinen yleiskaava, jota koskee erityinen rakentamista ohjaava määräys

Poikkeamisen edellytykset myös ranta-alueilla on säädetty 172 §:ssä.

 

Lähde: Ympäristöneuvos Tuula Lundén

Tulosta Sähköposti Facebook Twitter Google+ Lisää
Sivu päivitetty: 13.6.2012