Tuuli- ja aurinkovoima ovat jo vakiintuneet osaksi suomalaista maisemaa ja keskustelua vihreästä siirtymästä. Niihin liittyvät sopimukset ja ympäristövaikutukset ovat olleet maanomistajien huolenaiheina jo vuosia. Nyt katseet kääntyvät uuteen tulokkaaseen: akkukontteihin, jotka ovat nousseet uusiutuvan energian maankäyttötrendien kärkeen. 

Viime vuosina MTK:n jäsenille on tullut jonkin verran akkukonttisopimuksia, mutta sektori on lähtenyt todella käyntiin vuoden 2025 aikana Tässä artikkelissa tarkastellaan, mitä maanomistajan kannattaa ottaa huomioon ennen sopimuksen allekirjoittamista – ja miksi akkukontit voivat olla merkittävä osa tulevaisuuden energiainfrastruktuuria.

Mikä ihmeen akkukontti? 

Akkukontit ovat osa vihreän siirtymän infrastruktuuria. Niiden tehtävänä on tasata sähköntuotannon, erityisesti sääriippuvaisten tuuli- ja aurinkovoimatuotannon vaihteluita. Käytännössä sähköä varastoidaan  silloin, kun tuotanto ylittää kulutuksen – esimerkiksi aurinkoisina tai tuulisina päivinä. Varastoitu sähkö voidaan sitten myydä, kun tuotanto on vähäisempää ja hinnat korkealla. Tämä tasaa sähkön hintavaihteluita ja parantaa saatavuutta. 

Koska uusiutuvan energian tuotanto on luonteeltaan vaihtelevaa, sähkön varastointi on kriittinen osa energiavarmuutta. Akkukontteja sijoitetaan usein tuuli- ja aurinkovoimaloiden läheisyyteen, mutta niitä voidaan rakentaa myös itsenäisesti strategisiin paikkoihin sähkönsiirron kannalta. 

Sopimukset – mitä maanomistajan tulee tietää 

Akkukontteihin liittyvät maanvuokrasopimukset muistuttavat pitkälti tuuli- ja aurinkovoiman sopimuksia. Teolliset toimijat vuokraavat maata yksityisiltä energiantuotantoa varten, ja alueelle rakennetaan usein sähkölinjoja ja teitä. Sopimukset ovat pitkäkestoisia – jopa ylisukupolvisia – ja ne voivat rajoittaa maanomistajan vapautta käyttää aluettaan. 

Tärkeää on huomioida, että akkukontit tarvitsevat pääsääntöisesti koko vuokra-alueen käyttöönsä, mikä tarkoittaa, että maa siirtyy käytännössä kokonaan pois omistajan hallinnasta vuosikymmeniksi. 

MTK:n laatimat ohjeistukset aurinko- ja tuulivoimasopimuksista soveltuvat hyvin myös akkukonttisopimuksiin. Maanomistajia kannustetaan tutustumaan näihin materiaaleihin ennen sopimusneuvotteluihin ryhtymistä. 

Turvallisuus – riskejä ja vastuuta 

Akkukonttien erityispiirre on korkeampi riski tulipaloille ja räjähdyksille verrattuna aurinko- ja tuulivoimaan. Vaikka akkuteknologia on kehittynyt ja turvallisuus parantunut, riskit ovat edelleen olemassa. Siksi maanomistajan on tärkeää varmistaa, että vuokralainen on huomioinut riskit, suunnitellut asianmukaiset turvatoimet ja hankkinut riittävän vakuutuksen. Luotettava toimija kertoo maanomistajalle rehellisesti mahdollisista riskeistä, osaa ottaa huomioon maanomistajan huolet ja varautuu riskitilanteisiin. 

Yleiset periaatteet 

1. Päätä onko maittesi vuokraaminen omien tavoitteidesi mukaista 

Ennen kuin sopimusneuvottelut varsinaisesti alkavat kannattaa maanomistajan tehdä itselleen selväksi sen, mitä mailtaan haluaa. Sopiiko vuosikymmeniä kestävä maanvuokra muiden suunnitelmien kanssa yhteen? Halutaanko vuokralaisia ylipäätään? Onko hankkeisiin liittyvät riskit ja vaiva asioita, joihin maanomistaja on valmis sitoutumaan? 

Edellä oleviin kysymyksiin ei ole vääriä vastauksia, eivätkä ne ole täydellinen lista asioista, joiden pohjalta omaa mielipidettään sopimuksen tekemiseen rakentaa. Niistä on kuitenkin hyvä lähteä liikkeelle, kun maanomistaja pohtii akkukonttihankkeen sopivuutta itselleen ja mailleen.  

Jos maiden vuokraaminen akkukontteja varten vaikuttaa alustavasti maanomistajasta hyvältä idealta, kannattaa maanomistajan pohtia omia reunaehtojaan vuokraamiselle. Onko alueita, joita maanomistaja ehdottomasti ei halua vuokrattavien alueiden piiriin? Onko mahdollisilla tulevilla omistajasukupolvilla mielipiteitä asiasta?  

2. Neuvottele aina sopimuksen sisällöstä 

Pääsääntöisesti ensimmäistä sopimusversiota ei kannata koskaan allekirjoittaa, sillä tästä sopimusneuvottelut vasta käynnistyvät. Nämä akkukonttien maanvuokrasopimukset ovat pitkäaikaisia sopimuksia, joten sopimuksen allekirjoittanut maanomistajat ja hyvin todennäköisesti vielä seuraava omistajasukupolvi joutuvat elämään sopimuksen kanssa. Tämän takia sopimusta ei yleensä kannata hyväksyä sellaisenaan, vaan sopimuksesta kannattaa neuvotella sellainen, että se sopiva itselle ja omalle maalle. Näin saadaan sellainen sopimus, joka parhaiten vastaa maanomistajan tarpeita. 

Akkukontteja varten ei voida lunastaa maata, mutta linjoja varten voidaan mahdollisesti lunastaa maata akkukontin ympäriltä. 

3. Älä hätäile allekirjoittamisen kanssa 

Sopimukseen, joka sitoo maanomistajaa vuosikymmeniä, ei koskaan pidä suhtautua hätäilemällä. Sopimukseen sitoutuminen voi olla maanomistajalle iso asia, jota pitää pohtia hetken aikaa. Hyvä hankekehittäjä ymmärtää tämän, eikä pakota maanomistajaa kiireellisellä aikataululla hyväksymään sopimusta.  

4. Sopimusta ei ole pakko allekirjoittaa 

Pääsääntönä on, että maanomistajan tulee olla tyytyväinen allekirjoitettavaan sopimukseen, koska allekirjoitetun sopimuksen on tarkoitus kestää vuosikymmeniä. Jos sinulla on huono tunne sopimuksesta tai olet muuttanut mieltäsi, voit lopettaa neuvottelut kesken. 

5. Hanki asiantuntija-apua neuvotteluihin 

Teollisen mittakaavan energiahankkeet ovat yksittäisille maanomistajille haastavia. Harvalla on kokemusta tai osaamista teollisten energiahankkeiden maanvuokrasopimuksista ja vielä harvemmalla on aikaa syventyä niihin. Tämän takia MTK suosittelee aina jäseniään hankkimaan asiantuntijan, esimerkiksi asianajajan, tukemaan sopimusneuvotteluissa sekä tarkistamaan sopimustekstiä. 

Asiantuntijalle maksettavat palkkiot saattavat tuntua äkkiseltään isolta investoinnilta, mutta maanomistajien kannattaa pitää mielessä sopimuksien aikajänne. Kun sopimus on allekirjoitettu, maanomistaja saattaa olla siinä kiinni vuosikymmeniä ja jos sopimusneuvotteluvaiheessa on säästelty asiantuntijoiden palkkaamisessa, voi huono sopimus tulla maanomistajalle hyvin kivuliaaksi ja kalliiksi.  

Sopimusten sisältö 

Jokainen sopimus on oman näköisensä kokonaisuus eikä ole yhtä vastausta siihen millainen sopimuksen pitää olla. Se, mikä on toiselle maanomistajalle hyväksyttävä tai jopa hyvä ehto, voi olla toiselle aivan kauhea. ”Hyvä sopimus” on siis tilannekohtainen.  

Kuitenkin sen verran voi sanoa, että joistakin tietyistä asioista olisi aina hyvä olla sopimuksessa jonkinlainen kirjaus. Seuraavana on lista kohdista, jotka pääsääntöisesti olisi hyvä olla mukana jossain muodossa sopimuksessa. 

1. Sopimusosapuolet, sopimusaika ja sopimusalue 

Sopimusosapuolet, sopimusaika ja sopimusalue ovat koko sopimuksen perusta, joten vaikka ne ovat itsestään selvyyksiä, kannattaa niiden kanssa olla tarkkana. Erityisesti sopimusaika ja -alue on yleensä hyvä määrittää tarkasti päivämäärillä ja tarkalla kartalla. 

Maanomistajan on hyvä muistaa se, että suomalaisessa oikeudessa sopimuksen ehdot voivat koskea ainoastaan sovittua aluetta eikä sopimus oikeuta esim. rakennustöihin sopimusalueen ulkopuolella. Niistä pitää sopia erikseen tai alue pitää liittää vuokrattavaa aluetta. 

Esimerkiksi, jos akkukonttia varten pitää rakentaa sähkölinjoja, sopimuksessa ei voida sopia linjojen rakentamisesta vuokra-alueen ulkopuolelle, koska se on vuokrasopimuksen sopimusalueen ulkopuolella. Sähkönsiirtolinjat pitää ottaa mukaan sopimusalueeseen tai niistä pitää sopia omassa erillisessä sopimuksessa. Maanvuokrasopimuksessa voidaan kuitenkin sopia sähköjohdon sijoittamisen ja korvaamisen periaatteista, joita osapuolet sitoutuvat noudattamaan sopiessa sähköjohdon sijoittamisesta ja korvaamisesta. 

2. Vuokralaisen oikeudet ja toiminnan rajoitteet 

Tämä kohta on yksi sopimuksen tärkeimmistä, sillä se määrittelee sen, mitä sopimuksen sisältö oikeasti on. Tässä kohtaa tulee listata mitä vuokralainen alueella aikoo tehdä, millaisia rakenteita se meinaa rakentaa ja millaista vuokralaisen toiminta alueella tulee olemaan. 

Se, kuinka tarkasti vuokralaisen toimintaa määritellään tai jopa rajoitetaan sopimuksessa, riippuu tilanteesta ja sopijapuolista. Maanomistajilla on erilaisia tarpeita seurata ja olla perillä vuokralaisen toiminnasta, mutta pääsääntönä on, että vuokralainen, joka on valmis avoimesti ja selkeästi tiedottaa toiminnastaan on yleensä luotettava toimija. 

Tässä sopimuskohdassa voidaan esimerkiksi tarkemmin määritellä saako vuokralainen aidata alueen, millaisia rakenteita vuokralainen voi rakentaa ja miten niitä ylläpidetään. 

3.Vuokranantajan oikeudet käyttää aluetta 

Akkukontteja varten vuokrattava alue päätyy yleensä kokonaan tai lähes kokonaan vuokralaisen käyttöön. Tällöin vuokrattava maa-alue on pääsääntöisesti poissa maanomistajan käytöstä. Sopimuksessa on hyvä käydä selväksi se, että millä tavalla maanomistaja voi käydä alueella tai käyttää sitä muihin asioihin. Tuleeko vuokrattavan oleva alue olemaan esim. aidattu? Voiko maanomistaja esim. käyttää alueelle rakennettuja teitä tai käydä marjastamassa?  

4. Vuokran määräytyminen ja maksaminen (+muut korvaukset) 

Ei ole olemassa selkeää tai yhtä ”oikeaa” sääntöä sille, miten vuokran ja muiden mahdollisten korvausten tulee määräytyä. MTK:n aurinko- ja tuulivoiman esimerkkisopimuksissa on muutama mahdollinen esimerkki, miten maanvuokrasopimuksissa voidaan sopia korvausten maksusta. 

Maanomistajan kannalta oleellisinta on pohtia korvausten kokonaisuutta. Onko maksettavat korvaukset kokonaisuudessaan maanomistajan mielestä riittävä korvaus siitä, että vuokrattava alue on poissa maanomistajan käytöstä vuosikymmeniä? Jos sopimuksessa on korvauksettomia jaksoja, esim. ennen toiminnan alkamista, niin onko se hyväksyttävää maanomistajalle? Maksetaanko jokin korvaus sopimuksen alussa, minkä takia korvaukseton aika hyväksyttävää? Tai onko hankkeen valmistuminen niin varmaa ja aikanaan saatava vuokrakorvaus sellainen, että mahdollinen korvaukseton aika on hyväksyttävä?  

5. Vahingonkorvausehto 

Sopimusten kannalta vahinkoja on kahdenlaisia: välittömiä ja välillisiä vahinkoja. Välittömät vahingot tarkoittavat suoraan aiheutettua vahinkoa, jonka aiheuttajan pitäisi pystyä ennakoimaan. Välilliset vahingot ovat epäsuoria vahinkoja, joissa ei ole selvää syyseurausta tehdyn teon ja tapahtuneen vahingon. Välitön vahinko on esimerkiksi se, että puu kaadetaan huolimattomasti ja se kaatuu toisen auton päälle. Välilliset vahingot ovat vaikeammin määriteltävissä. Välillisistä vahingoista voi olla kyseessä esim. tilanteessa, jossa kaivuri katkaisee väärässä paikassa olleen sähkölinjan haitaten jonkun läheisen laitoksen tuotantoa. Välillinen vahinko olisi tässä tilanteessa laitoksen tuotantokatkoksesta johtuvat tappiot. Lisäksi katkennut sähköjohto olisi tässä tilanteessa välitön vahinko.. 

Vahingonkorvausehtojen tulee pääsääntöisesti olla samanlaiset molemmille sopimusosapuolille. Yleensä sopimuksissa ei velvoiteta osapuolia olemaan vastuussa välillisistä vahingoista, koska ne ovat luonteeltaan hyvin vaikeita ennakoida ja siten estää. Joskus voi olla perusteltua ottaa välilliset vahingot mukaan sopimukseen, mutta niiden läsnäolo tulee olla perusteltu ja johtua jostain hyvästä syystä. Jos maanomistaja törmää tällaiseen vahingonkorvausehtoon maanvuokrasopimuksessa, kannattaa keskustella asiasta vuokralaisen kanssa ja saada selville miksi tämä ehto on sopimuksessa. 

6. Vakuus 

Vakuus tarkoittaa näissä maanvuokrasopimuksissa esim. rahaa, joka on talletettu erityiselle tilille sitä varten, että jos vuokralainen ei kykene hoitamaan velvoitteitaan esim. konkurssin takia, voi vuokranantaja nostaa rahat tililtä ja käyttää ne vuokra-alueen siivoamiseen ja entisointiin. 

7. Sopimuksen siirto 

Sopimusosapuolet tulevat hyvin todennäköisesti vaihtumaan sopimusaikana, koska sopimusaika kestää vuosikymmeniä. Sopimusosapuolet vaihtuvat luonnollisesti näin pitkänä aikana ja sopimuksessa on hyvä varautua tähän tilanteeseen. 

8. Sopimuksen irtisanominen 

Aina asiat eivät mene niin kuin on suunniteltu ja jommankumman sopimusosapuolen pitää päästä sopimuksesta pois ennen kuin sopimukseen kirjattu sopimusaika päättyy. Tilanteet, joissa toinen osapuoli haluaa lopettaa sopimuksen ennenaikaisesti, ovat aina mahdollisesti hankalia eritysesti, jos sopimuksessa ei ole sovittu irtisanomisehdoista ja jos toinen sopimusosapuoli ei halua sopimuksen päättyvän. Tämän takia on erityisen tärkeää, että sopimuksessa on selvästi ja yksiselitteisesti määritelty miten ja milloin sopimus voidaan päättää ennen sovittua sopimuksen päättymispäivää. Jos sopimuksessa ei ole erikseen määritelty sopimuksen irtisanomista, niin silloin sopimuksesta voi käytännössä olla lähes tulkoon mahdotonta päästä ennenaikaisesti pois, jos toinen osapuoli ei sitä salli. 

Irtisanomisehtoja voi hyvä olla sellaisia tilanteita varten, kun esimerkiksi jompikumpi osapuoli kokee, että hanke ei olekaan taloudellisesti hyödyllinen tai jos toinen osapuoli ei pysty täyttämään sopimusvelvoitteitaan.  

9. Ennallistaminen sopimuksen lopussa 

Vaikka akkukontit eivät yleensä vaadi yhtä iso pinta-alaa kuin aurinkovoimalat, eivätkä vaadi yhtä isoa rakentamista kuin tuulivoimalat, tulee akkukonttien mukana vuokra-alueelle uusia rakenteita ja ne muuttavat aluetta. Tämä on hyvä huomioida sopimuksessa erityisesti siinä, mitä alueelle tehdään sopimuksen loppuessa. Ennallistaako vuokralainen paikan entisellensä tai ehkä muuhun käyttöön vai jääkö esimerkiksi sähkölinjat ja tiet paikalleen vuokralaisen poistuttua alueelta.  

10. Sovellettava laki ja riidanratkaisun paikka 

Sopimuksessa tulee käydä ilmi minkä maan lainsäädäntöä mahdollisissa riitatilanteissa sovelletaan ja missä tuomioistuimessa riidat ratkaistaan. Maanvuokrasopimuksissa yleensä sovitaan sovellettavaksi Suomen lakia ja tuomioistuimena vuokra-aluetta lähin käräjäoikeus. Muutenkin voidaan sopia, jos se käy sopimusosapuolille. 

Mistä saa lisää apua 

MTK on kasannut laajat jäsenmateriaalit tuuli- ja aurinkovoimaan liittyvään maanvuokraan. Nämä materiaalit ovat sellaisenaan sovellettavissa akkukontteja koskevaan maanvuokraan. 

Kattava materiaalipaketti tuuli- ja aurinkovoimahankkeisiin - vain jäsenille - MTK

Sähkölinjojen lunastustoimitukset ja linjoista maksettavat korvaukset - MTK

ArvoLex 

MTK:n maksuttoman lakineuvonnan piirissä annamme yleistä oikeudellista neuvontaa. Tämän neuvonnan piiriin ei sisälly asiamiehenä toimiminen, eli esimerkiksi kirjelmöinti jäsenten puolesta tai heidän edustaminen oikeudellisissa prosesseissa tai neuvotteluissa. Jos tarvetta tällaisille palveluille tai muutoin tarkemmalle asiaan perehtymiselle on, ohjaamme kääntymään jäsenetuhintaan palveluja tarjoavan Arvolexin lakimiesten puoleen. 

Arvolexin asiantuntijat tarjoavat maanomistajille apua yksittäisenkin vuokrasopimuksen neuvotteluun.  

• Heillä on asiasi hoitamiseksi ajantasainen tieto vuokrahinnoittelussa sekä erilaisista sopimusmalleista 
• Tekevät tarvittaessa hintaselvityksen vuokrasopimukseen 
• Avustavat sinua tai maanomistajaryhmäänne neuvotteluissa akkukonttiyhtiön edustajien välillä 
• Tarkastavat sopimuksesi sisällön ja neuvottelevat ehdot sinun tilanteessasi oikeiksi 
• Heidän asiantuntijoiden tekemän sopimuksen tarkastuksen jälkeen etusi on turvattu mahdollisessa sopimustulkinnan riitatilanteessa. 

Jenni Hunnakko

juristi, ympäristö

+358 50 301 5638

aiheet: kaavoitus